STJ julga Tema 1.095 sobre a sobreposição da Lei de Alienação fiduciária ao CDC

Por Ana Beatriz Fernandes Peres

A Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97), prevê que, nos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, em caso de inadimplemento do comprador, a propriedade será consolidada em favor do credor fiduciário, que, por sua vez, venderá o bem em leilão para quitar a dívida. O saldo – caso exista – deve ser devolvido ao comprador-devedor.

Em contrapartida, o CDC (Lei 8.078/90), em seu artigo 53, determina que são nulas as cláusulas de contratos de compra e venda de imóvel que estabeleçam a perda total das prestações pagas pelo consumidor, mesmo em caso de resolução por inadimplemento deste.

O conflito entre as leis federais levou a afetação da controvérsia sobre o tema, pelo STJ, em 08/06/2021.

Recentemente, em 26/10/2022, o STJ finalmente pôs fim à controvérsia e julgou que "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.